Spesso sentiamo parlare di nuda proprietà e usufrutto. Non sempre però è chiaro il significato dei due termini, che diritti comporta l’essere il nudo proprietario piuttosto che l’usufruttuario e quali vantaggi implica scindere il valore di un immobile nelle sue due componenti.

Il primo punto fermo è che il valore dell’usufrutto e quello della nuda proprietà sono stabiliti sulla base di una tabella ministeriale che li individua in funzione dell’età dell’usufruttuario. Ma chi è l’usufruttuario? E’ la persona che gode dell’immobile e dei suoi frutti. Tradotto in termini pratici, l’usufruttuario può abitare l’immobile o cederlo in locazione percependone gli affitti. Il nudo proprietario ha il diritto di proprietà sull’immobile e, in funzione di questo, può addirittura venderlo fermo restando il diritto dell’usufruttuario di continuare a godere dell’immobile stesso.

La tabella ministeriale elenca le possibili fasce di età dell’usufruttuario e a ciascuna attribuisce le rispettive percentuali di usufrutto e nuda proprietà. Dice, per esempio, che se l’usufruttuario ha 70 anni, l’usufrutto è pari al 37,5% del valore dell’immobile e la nuda proprietà è pari al 62,5%.

Per capire ancor meglio gli effetti pratici della scissione del valore di un immobile in queste sue due componenti, serviamoci di un caso pratico.

Consideriamo due coniugi con un figlio. Il loro patrimonio immobiliare è formato da 3 immobili: l’appartamento in cui vivono in città, un’abitazione per le vacanze in montagna ed una villetta al mare. Supponiamo che, ad un certo punto, i due coniugi decidano di donare la nuda proprietà degli immobili al figlio mantenendo per loro l’usufrutto.

Quali sono i vantaggi di questa operazione?

Partiamo dal fatto che stiamo parlando di una donazione e che l’ordinamento giuridico italiano prevede sulle donazioni l’applicazione di imposte, dette appunto di donazione, variabili nell’aliquota a seconda del grado di parentela della persona a cui si dona. Questa aliquota viene applicata sul valore della donazione che eccede una certa soglia, detta franchigia, anche questa variabile in funzione del rapporto di parentela fra chi dona e chi riceve.

Nel nostro caso, la donazione è verso il figlio il quale, per il nostro ordinamento, gode di una franchigia attualmente pari ad 1.000.000 di euro oltre la quale paga imposte di donazione nella misura del 4%.

Nella donazione di immobili, le imposte di donazione, se dovute, sono calcolate sul valore catastale dell’immobile. Il primo vantaggio del donare la nuda proprietà di un immobile risiede proprio qui. Il valore catastale dell’immobile viene scisso nelle sue due componenti di nuda proprietà e usufrutto e le imposte di donazione, se dovute, sono calcolate solo sulla prima componente e non sull’intero valore catastale dell’immobile.

Il nostro ordinamento, nel momento in cui si trasferisce la proprietà di un immobile, per donazione o per successione, prevede anche l’applicazione di ulteriori imposte dette imposte ipo-catastali pari al 3% del valore catastale, indipendentemente da gradi di parentela, franchigie e aliquote, con la sola eccezione che si tratti di prima casa per chi riceve l’immobile.

Il secondo vantaggio compare ora. Anche le imposte ipo-catastali sono calcolate solo sulla nuda proprietà dell’immobile.

Il figlio della nostra coppia, pertanto, riceve la nuda proprietà degli immobili andando a pagare imposte ridotte rispetto al caso in cui avesse ricevuto la piena proprietà degli stessi e i genitori si riservano il diritto di continuare a godere del patrimonio immobiliare finchè in vita.

Cosa accadrà quando i genitori non ci saranno più? La nuda proprietà diventa piena proprietà e il diritto di usufrutto si estingue. Il figlio, pieno proprietario del patrimonio immobiliare, non deve più alcuna imposta su questi immobili.

Certo, i genitori potrebbero lasciare gli immobili al figlio per testamento invece che con un atto di donazione. Così facendo però, correrebbero il rischio, molto concreto, che le imposte di successione possano aumentare, esponendo il figlio a maggiori tasse, e che i valori catastali possano altrettanto salire come per altro delineato dalla riforma catastale in atto.

Mi concedete ancora un paio di riflessioni? Vedrete, ne varrà la pena. La prima: lasciare la nuda proprietà al figlio e l’usufrutto al coniuge consente in ogni caso di evitare una doppia tassazione. Infatti, se il marito lasciasse equamente la proprietà dell’immobile alla moglie e al figlio, quest’ultimo pagherebbe imposte di successione sulla parte di immobile ricevuta dal papà e pagherebbe imposte di successione sulla parte di immobile che erediterà dalla mamma la quale, però, aveva già pagato a sua volta imposte di successione su questa fetta di immobile.

Chiudo l’articolo con la seconda considerazione, una vera e propria chicca. Pensate alla possibilità che il figlio svolga una professione passibile di aggressioni patrimoniali, per esempio potrebbe far parte della categoria medica, oggi particolarmente colpita da un numero elevatissimo di cause legali.

Il fatto che il nudo proprietario di un immobile possa essere soggetto a problematiche di questo tipo non pregiudica i diritti dell’usufruttuario. Il figlio che perde la causa e, di conseguenza, la nuda proprietà anche di tutti gli immobili non pone a repentaglio i diritti di usufrutto dei genitori. Il nuovo nudo proprietario si ritroverebbe ad essere detentore di una casa “occupata” finchè i genitori sono in vita.

In conclusione, spero di essere riuscita a chiarirti il significato di usufrutto e nuda proprietà, ma, soprattutto, quello che mi preme è mostrarti come questi due strumenti rientrino in una strategia più ampia di gestione che ti rende davvero protagonista della tua patrimonialità da quando la costruisci a quando dovrai regolarne il trasferimento.

Nulla va lasciato al caso.

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