La paura di non riuscire a vendere un immobile oggetto di donazione serpeggia ancora in tante conversazioni. Spesso è causa di rinuncia alla donazione e conseguente perdita di importanti benefici fiscali e “relazionali”.

La paura è legata alla possibilità che il potenziale compratore dell’immobile, passato precedentemente di mano per donazione, non proceda all’acquisto perché consapevole di poter essere coinvolto nella possibile lite fra gli eredi (legittimari) di chi aveva a suo tempo donato l’immobile ed essere costretto a “restituire” l’immobile stesso (o l’importo corrispondente).

Questa situazione, per altro, non si esaurisce nel giro di pochi anni perché la donazione può essere “contestata” fino a 10 anni dalla morte di chi ha donato oppure fino addirittura a 20 anni dal momento in cui è stata effettuata la donazione se chi ha donato è ancora in vita. E, a determinate condizioni, può andare anche oltre.

Donare un immobile, tuttavia, consente di sfruttare un trattamento fiscale oggi ancora molto importante.

Chi riceve l’immobile deve pagare imposte di donazione e queste, attualmente, sono pari alle imposte di successione con stesse aliquote e franchigie.

Ciò significa che chi riceve l’immobile paga imposte solo se l’importo della donazione supera una certa soglia, detta franchigia, ed in misura pari ad una certa percentuale, detta aliquota. Soglie e percentuali variano in funzione del grado di parentela che esiste fra chi dona e chi riceve.

Oggi, per esempio, un figlio che riceve in dono un immobile dal genitore paga imposte di donazione solo se il valore dell’immobile è superiore ad 1 milione di euro e l’aliquota che dovrà utilizzare per calcolare le imposte è pari al 4%. Per prassi, il valore su cui vengono calcolate le imposte di donazione è quello catastale rivalutato secondo certi parametri.

Attualmente, quindi, la donazione di immobile porta con sé il duplice vantaggio di beneficiare sia di aliquote e franchigie molto vantaggiose sia di bassi valori catastali.

Entrambi i vantaggi, tuttavia, sono destinati a ridursi in maniera importante. E’ fortemente probabile sia un cambio nelle imposte di donazione attraverso aliquote più alte e franchigie più basse sia un considerevole aumento dei valori catastali, cioè della base su cui vengono calcolate le imposte di donazione.

Franchigie più basse, aliquote più alte e valori catastali più alti renderanno la donazione senza dubbio più onerosa di quanto potrebbe essere oggi.

Il timore, però, che l’immobile donato si difficile da vendere, per i motivi detti, è più forte della possibilità di andare a godere dei benefici fiscali appena citati.

Effettivamente era un timore fondato, ma solo fino a qualche tempo fa.

Fino a pochi anni fa, infatti, non esistevano “strumenti” in grado di tutelare la compravendita dell’immobile donato. Oggi, invece, esistono polizze a copertura del rischio che il terzo acquirente venga chiamato a restituire l’immobile come conseguenza della lite fra gli eredi di chi aveva donato l’immobile. Queste polizze mettono pertanto al riparo il compratore dell’immobile donato e consentono di portare avanti una donazione anziché di rinunciarvi per il timore di invendibilità.

Da sempre, inoltre, ancora prima dell’arrivo di queste polizze, è possibile lo “scioglimento” della donazione originaria, purché naturalmente colui che ha donato l’immobile e colui che l’ha ricevuto siano ancora in vita nel momento in cui si voglia “ripensare” alla donazione fatta.

Queste sono le due soluzioni che consentono di superare il possibile problema!

Le polizze citate hanno un premio del tutto sostenibile e possono essere utilizzate nel momento in cui se ne ha bisogno, cioè nel momento in cui c’è una compravendita possibile. Non è necessario che siano emesse al tempo della donazione, cioè quando potenzialmente potrebbero non servire.

Lo scioglimento per mutuo consenso, invece, è l’atto notarile contrario alla donazione originaria. Le parti si accordano affinché l’immobile torni nell’alveo patrimoniale di chi l’aveva donato. Sarà quindi il proprietario originario che continuerà a disporre dell’immobile. Potrà addirittura venderlo e donare la somma incassata alla persona alla quale aveva originariamente donato l’immobile. Potrà destinare, di nuovo, l’immobile come meglio crede.

La paura che impedisce di sfruttare benefici fiscali può, pertanto, essere accantonata e la donazione può essere realizzata con maggiore sollievo d’animo.

Ciò potrebbe essere anche la premessa per avviare, con maggiore decisione rispetto a quanto si fa oggi, un progetto di passaggio generazionale studiato per tempo in modo tale da evitare i molteplici problemi legati ad un trasferimento generazionale di ricchezza non gestito o gestito in modo artigianale.

In questo caso i vantaggi non sarebbero solo quelli fiscali, legati ad imposte di donazione vantaggiose e valori catastali ancora bassi, ma sarebbero vantaggi legati addirittura alla salvaguardia dei rapporti familiari (che non sono forse più importanti dei vantaggi fiscali?).

Le imposte successorie cambieranno e così anche quelle di donazione.

Le soluzioni alla possibile difficile vendita esistono e la salvaguardia dei rapporti familiari non ha prezzo.

What else?

Cinzia Pedemonte
Consulente del Patrimonio di Famiglia
Scelte di investimento per valorizzare il patrimonio finanziario e strumenti di protezione patrimoniale per difendere l’integrità del patrimonio e delle relazioni familiari.

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *